一、如何經營長租公寓

1、不妨來一個長短租結合，這樣才能有效降低空置率。如果空置率長期處于高位，公寓將很難實現盈利。因此可以在大部分房源做長租的基礎上和不影響到長租客戶服務的前提下，階段性地把空置的房源或者主動開放部分房源用來做類酒店短租。

2、適當通過短租需求來解決需求的空白問題。短租的租期一般是6個月以下，這種租期的需求場景還是很多的。房子裝修、準備考試、找工作、家人生病需要及時看護等都是短租的需求場景。不要看不上一些小錢，多了就成了大錢。

3、長租公寓，在功能區的設置上，一定要有一個合理的公共區域，方便顧客需求。從長租公寓來看，房間精裝修，設施配備齊全，租客拎包即可入住。在基本功能的配備上，長租即便是單間也會配備公共廚房、洗衣機和公共晾曬區。

4、需要好好打造愉悅舒適的居住體驗。要用好網絡營銷。與長租相比，短租交易區別在于頻次高，租戶流動大，流動范圍廣。租戶在居住過程中體驗到的裝修風格、居住服務和其他服務，無形之中可以口口相傳。愉悅的居住體驗，會為平臺帶來良好的口碑，相當于免費為平臺打廣告。

5、通過自身的打造，靠口碑養粉，實現老帶新。大家出門在外，往往會找熟悉的人征求意見，潛意識里認為熟悉的人提供的建議更靠譜，口碑對于公寓獲客很關鍵。

租公寓如何選擇

短租公寓一般人們稱之為在夾縫中新興的行業，所以說到短租公寓哪個好這個話題的時候需要根據實際的情況進行一定的了解的，短租公寓如何選：

1、短租公寓選擇看地面是否干凈，是否存在毛發及四周衛生死角是否清潔干凈，（本公寓每個客人退房后都徹底清潔、定期消毒）；床上被褥是否潔白、整潔。是否存在毛發或污痕；衛浴室是否有異味，邊角是否有發霉，存在毛發。衛浴室鏡面是否布滿污痕；

2、茶幾是否光潔透亮，室內家私家電擺放是否整潔、家私家電是否積有灰塵；打開冰箱，短租公寓選擇看冰箱是否充滿異味，冰箱門凹槽是否有長毛發霉；看臥室內被子是否平整、四角分明，有無凹凸不平，棉絮是否有打團現象。

3、經營性公寓按照公建設計標準執行，工程竣工驗收執行非住宅技術規范，居住型公寓的空調室外機不得外露，混合型公寓須設置戶式空調，酒店型公寓須設置中央空調。

二、公寓式酒店經營模式是什么

所謂公寓式酒店，簡單地說，就是設置于酒店內部，以公寓形式存在的酒店套房。這種套房的顯著特點在于，其一，它類似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有廳、臥室、廚房和衛生間；其二，它配有全套家具與家電，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換及一些商務服務等等。那么公寓式酒店經營模式是什么呢？

1、公寓式酒店是，一種既吸收了星級酒店較好的服務功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點；既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業———酒店公寓，已悄然崛起。

2、據介紹，酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結構和設計均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級酒店式的生活環境和物業管理酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。

3、選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

三、酒店式公寓的經營管理

酒店式公寓的經營管理

酒店式公寓指由開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業管理，為業主開展出租服務和理財服務。這類物業一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量等配套完備。

一、酒店式公寓的管理模式

(一)物業管理方式

全權管理模式。受發展商或業主委員會的委托，物業公司全權負責受托物業的管理，并以酒店式公寓的經營模式委托物業公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標、要求、標準開展具體管理工作，此模式能充分體現全權管理的品牌效應。

合作管理模式。由發展商與物業公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業管理。物業公司派員擔任公司的總經理和各部門主管，通過合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養一支素質過硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。

顧問管理模式。由發展商自建物業管理隊伍，物業公司受聘擔任管理顧問，提供整套的管理規章，并指導發展商運行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業公司派駐高級管理人員長駐項目擔任管理公司的總經理及各部門主管，對項目進行具體的指導和管理;二是物業公司派人員長駐項目，但并不擔任管理公司的任何職務，只是應發展商要求提供顧問服務;三是物業公司不派駐管理人員，而是根據發展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項目指導工作。

(二)酒店管理方式

顧問管理方式。根據發展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業人員對酒店的功能設計布局、裝修風格、工程配備、管理流程、服務配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。

全權委托管理方式。酒店管理公司受發展商委托派駐總經理對一酒店實行全面經營管理。酒店的最高權力機構是董事會，酒店管理公司向董事會上報經營方案、營業計劃、財務預算，在征得董事會同意后開展經營管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經營的風險，每月從營業收入中按一定比例提取管理酬金。

承包經營管理方式。酒店管理公司向發展商提供具體的酒店承包經營管理方案，發展商同意了承酒店式公寓的經營模式研究包指標后展商負責，酒店管理公司派駐項目總經理開展具體管理工作，并以承包指標對發展商負責。

二、國內酒店式公寓在經營管理過程中存在的問題

(一)國內物業管理公司缺乏酒店管理經驗

在硬件條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素。客戶去留的決定，60-70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的.酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協議。一個具有良好市場經營能力的酒店式公寓物業公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現在市場上來看，這種物業公司非常少，存在物業公司缺乏酒店經營能力，而酒店管理公司又缺少物業管理經驗的矛盾。如果沒有物業公司高效、系統、專業的市場開發能力，業主最后只能是一種傳統粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩定的保證。投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發的市場消費支柱，投資者的積極性。

(二)國內酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理

作為一個投資者，擁有良好的經營方式、豐富管理及經驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業內人士一般認為，酒店消費價格(元/天)是房地產價格(元/平方米)的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產價格高1.5-2倍左右，這是促使發展商去開發該產品的原因。國內的酒店管理公司有兩個弱點，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動地位;二是總想用中長期的全權委托方式的管理方法，與酒店業主的利益和經營習慣總有根本的矛盾。國內酒店管理公司普遍存在創新力不夠，無法尋找穩定的市場發展培育點。

(三)業權分割導致委托者虛位問題

作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產生委托者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業主權益無法得到保護，租金收入無法得到保障。

三、如何規避風險投資酒店式公寓

(一)選址定位與經營方式決定升值空間

酒店式公寓的主要目標客戶群來自跨國公司和國內中小型企業中第三產業和創意產業機構。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務全面，交通條件優越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質。而且性價比遠遠優于酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對于開發商而言，在區域的選址上，就應當從產品的功能出發，滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區和交通樞紐的核心位置。

(二)物業管理決定客戶去留

提供良好的物業管理是吸引客源的最直接的條件，國內物業管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，酒店式公寓聘請專業的物業管理公司或酒店管理公司進行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務，并且物業公司還能幫助業主打理整棟物業的形象，幫助物業升值。

(三)物有所值，性價比高

找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產品，其實不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發商往往把包租的錢已經折合在房價里。投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前的比較。